中秋買房，看這一篇就夠了
這是嚴肅君的第569篇推送
因爲衆所周知的原因，相信大部分人都要中秋留京，原地過節了。
再加上三批次地塊供應在即，各家房企也顯然紛紛鉚足勁兒搞點事情。
據嚴肅君不完全統計，中秋節三天假期，北京6個純新項目有關鍵節點動作，超10個在售項目推出了中秋特價房源。
傳統的樓市銷售旺季金九銀十已屢屢失約，今年是否能夠昨日重現呢？
01
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新“卷王”昌平
最卷的果然還是昌平。
今年二批次昌平供應了三宗宅地，除了上表中的北清橡樹灣、宸悅國際，還有國譽燕園已經開始意向登記，也是預計9月底開盤。
動作最快的是北清橡樹灣。
7月初公佈案名，7月中旬開放售樓處，8月初官宣戶型圖並獲批規劃許可證，同時啓動資格資金覈驗，8月26日獲預售許可證。
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72㎡-126㎡二到四居，共計1311套，銷售指導價6萬/平，也是仨項目中單價和總價門檻最高的。
當然優勢也有，是北京首個入市的全齡友好社區，華潤相當能打的精裝也是加分項，開盤當天選房成功還有99折優惠。
宸悅國際和國譽燕園，則主打剛需和剛改。
一個靠面積下探，宸悅國際最小57㎡起，總價300萬出頭；一個靠均價取勝，國譽燕園銷售指導價3.9萬/平，幾乎是北京六環新房地板價了。
除了價格優勢，兩項目都是10層以下的洋房或小高層產品，社區居住舒適度相對較高。
當然，這三個項目共同的特點是，都是大型社區，總供應量爲4164套。
本站房產數據中心統計顯示，昌平在售待售的11個新房項目，總供應套數超過1.2萬套，目前庫存依然將近萬套。
不要着急，慢慢挑，是未來一年內昌平新房市場常態。
02
改善紅海京西
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如果說昌平主要卷的是價格，那麼京西正在成爲北京內城高端改善新房聚集地。
以牙还牙
更具體的來說，是西四環到西五環，蓮石東路到京港澳高速之間，形成的近似梯形區域。
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自2021年集中供地以來，該片區已有融創、中海、城建、電建等多個全國知名房企入駐，目前7個新房項目在售待售。
除了中海學仕裡做了72平起剛需小兩居外，其他項目產品幾乎都是100平起的三居四居。
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從去化情況來看，國譽萬和城、首創天閱山河開盤時間早，目前都已網簽過半。
中秋節最新進展來自華曦府，產品爲96㎡-134㎡三到四居，預計9月10日開放售樓處和樣板間，樣板間做的是103㎡三居和139㎡三居。
比較來看，華曦府的優勢有兩點。
一是價格上，除了尚未定價的宸知著，華曦府銷售指導價7.5萬平，在目前片區內在售新房項目中，是性價比最高的。
二是銷售模式上，華曦府有3萬㎡需現房銷售，超全部房源一半。這意味着該項目“安全係數”也較高，畢竟期房交付成功與否，會直接影響後面現房銷售情況。
除了昌平和京西，泛望京片區也有新入局者。
奶西望京樾預計9月10日開放樣板間，戶型爲102㎡三居、120㎡和155㎡四居，與崔各莊曉風印月形成無縫競爭，8.5萬/平銷售指導價在整個區域都很有競爭力。
而隔壁中建宸園，銷售指導價8.9萬/平，主打洋房和疊拼產品。洋房8-9層，面積約165㎡-210㎡，疊拼爲320㎡-400㎡左右上下疊。
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產品定位和定價，都走的是差異化路線。
03
要撿漏，別拾雷
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除了集中供應片區，快步搶跑，中秋節多個項目推出了特價或者優惠房源。
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嚴肅君統計如下—
基本是去年或者前年入市項目，優惠金額在10萬至100多萬不等，金地璟宸單價優惠6千元/㎡，還是非常給力的。
嚴肅君要提醒大家的是，在市場信息極度透明的當下，撿漏不是不可能，但概率非常小。下手之前確認幾個細節—
1、是不是“真”特價房？
先漲價，再打折，看起來便宜，是慣用套路。
多關注嚴肅君和小易的每週、月度成交報告，通過該項目以往成交，或者周邊項目對比，判斷是否真特價。
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2、能否接受“特價房”的瑕疵？
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開發商拿出來特價的房源，往往是樓棟位置或者樓層相對較差的。比如緊挨出入口會有噪音問題，靠近垃圾處理站會有異味問題，一二樓房源多受遮擋，採光不佳……
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關鍵是，未來進入二手房市場後，這些特價房大概率也會跑輸大盤。
3、開發企業是否足夠安全？
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這個其實是嚴肅君最想提醒大家的。
房地產市場下行，多個品牌房企出現資金鍊吃緊甚至暴雷的情況。通過在售項目打折出售，以實現資金快速回籠的做法，在北京新房市場也並不新鮮。
但那些“打骨折”或者“大甩賣”的項目，甚至出現“工抵房”、“員工房”等名義的房源，一定要謹慎。
因爲未來交付風險非常大。
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你只是貪圖幾十萬優惠，但得到的可能是幾百萬錢房兩空。
